来源：扬子晚报

为了将房子卖个“好价钱”，房东短时间内分别与两位买房人签协议，为了“劝说”其中一位放弃购房，并不支付“违约金”，甚至还伪造了一份“购房协议”，结果是偷鸡不成蚀把米，还“赔”了一笔……无锡市新吴法院近日通过审理，要求房东老王退定金，并赔偿违约金10万元。

接连和两个买主签约卖房

房东“违约”被起诉

2022年，家住无锡市新吴区的老王，想要出售自己名下的一套房，并联系了多家中介挂牌。随后的8月5号，买家小李在甲中介人员的带领下看了这套房，对这套房子比较钟意。但小李觉得中介费用有些贵，就想跳过中介自行购买。

于是，7号下午，小李私下来到老王家，与老王商量买房的事。双方当场签订了《购房定金协议》，约定老王以172万元的价格出售这套房屋，小李支付定金5万元，如一方拒绝交易的，则需向对方支付违约金10

万元。协议签订了，小李当即向老王支付了5万元定金。

但不曾想，7号这天的傍晚，老王又和另外一个买家小贾、乙中介签订了《房屋买卖居间合同》，约定老王以175万元出售案涉房屋给小贾，并收取定金3万元。

一套房子，卖了两次，自然是不可能既交付给老王，又交付给小贾。老王只能遍寻借口，想要说服出价172万元的小李放弃购买。

之后，老王多次联系小李：“小李啊，我们不能私下跳过中介交易啊，这样，我还是把定金退给你吧。”但小李实在是钟意这套房子，提出可以再回到甲中介处进行交易，但老王又以各种理由进行推脱。

僵持之下，见小李还是不肯放弃交易，老王又多次向小李发送微信，表示“协议先作废”，“一定要通过中介签合同”，还要求小李将《购房定金协议》文本返还给自己。种种操作下来，小李还是不同意退还定金，要求老王继续履行双方签订的《购房定金协议》。老王又借口协议未约定交房时间，双方无法就交房时间达成一致，只能解除《购房定金协议》。

此时，小李才终于明白——老王应该是反悔了。他只能同意解除协议，但要求老王按照协议约定支付违约金，老王拒绝支付。双方协商不成，小李只能向法院起诉。

为不赔“违约金”伪造“卖房协议”

法院识破后判决“必须赔”

诉讼中，小李提供了2022年8月7日下午与老王签订的《购房定金协议》（以下简称协议一），该协议上有5条条款。小李称该协议是老王打印的，一式两份，双方各持一份。

老王则称协议一确实是8月7日下午与小李签订，但只打印一份，交给了小李。同时，老王也向法院提交了一份《购房定金协议》（以下简称协议二），但这份协议上却有6条条款。

协议二前5条内容与协议一完全一致，但多了一条“第6条”条款：“若双方未在一日内通过甲中介签订购房合同，则协议无效，双方互不追究违约责任”。老王表示，协议一是下午签的，协议二是同日晚上签的，也只打印了一份，由自己保存，而且按照这条条款的约定，自己不需要向小李支付违约金10万元。

小李、老王对协议一、二中双方签字、捺印均认可。但小李坚持只签订过协议一，协议二是老王在协议一第5条之后添加第6条变造形成。

那么，真的签了两份合同吗，还是有真有假，这到底是怎么回事呢？

法院认为，首先， 8月7日下午，老王已与小李签订协议一并收取5万元定金。当日傍晚又与小贾、乙中介签订了房屋买卖居间合同，收取小贾3万元定金。老王就同一房屋收取两份购房定金，势必要向一方违约。老王出卖给小贾的价格高，且已在乙中介处签订了房屋买卖居间合同，该合同约定的违约金为房屋总价的20%，显然向小贾违约的成本高、难度大，此时，老王选择向小李违约符合常理，老王意欲摆脱协议一约定的违约责任的动机十分充分。

其次，买房、卖房均是处分大额财产的行为，当事人一般会小心谨慎，在协议一已约定买卖双方都对违约行为承担违约金的情况下，卖方仅打印一份协议交给买方留存，并不利于保障卖方权利，故老王称仅打印一份协议一交由小李留存，与交易习惯和常情常理相悖，不具有可信度。双方各持一份协议一更符合常情常理。如此一来，老王也持有协议一，具备了变造协议二的可能。

此外，协议二中的条款序号“6”肉眼即能够识别出与前5条条款序号的位置相比有轻微偏移，第6条确有可能是在已有5条条款的基础上再行添加形成。

再次，老王始终隐瞒已将房屋出售给小贾的事实，在与小李的微信聊天中找寻各种借口打消小李的购房意愿。 8月9日，老王向小李提出购房定金协议先作废，找甲中介签订购房合同，若8月7日晚老王已于小李签订了协议二，则至8月9日双方均已知晓协议无效且不再追究违约责任，老王无需连续四次向小李强调“协议作废”，也无需多次提出还要通过甲中介签订购房合同，其行为前后矛盾，明显不合常理。

老王的行为均反映出协议二第6条是老王自己迫切想要达到的结果，仅是老王的单方意思表示，小李拒收老王退回的定金，足见协议二第6条并非小李真实意思表示，对小李不发生效力。

老王将案涉房屋出售给两个不同的买受人，违约明显，应当发挥违约金的惩罚性功能，给予违约方否定评价。法院最终判决老王返还小李定金5万元、支付违约金10万元。

“一房两卖”不诚信“得不偿失”

买卖合同协议签订需“多留心眼”

案件承办法官受访时表示，《中华人民共和国民法典》第7条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺”，诚实信用原则是民法的基本原则之一，履约是最基本的诚信，民事主体行使民事权利、履行民事义务，都应当遵守这一原则。

该案中，老王“一房二卖”，为规避违约责任又弄虚作假，必须要为自己的不诚信行为付出高额代价。

法官提示，购买二手房手续较为繁琐，非专业人士办理难度大、风险高，建议通过正规中介公司签订合法合规的购房合同，切莫贪图便宜自作聪明。同时，签订合同时要擦亮双眼、多留心眼，合同空白处标注“以下无正文”、加盖骑缝章等，不给他人变造、伪造合同提供可乘之机，也可请第三方见证，视频留证等，更好保障合同的履行。