近日，在2万余人围观、207轮竞价后，南京高科荣境桂山堂一套建面约为340平方米的房产在阿里资产司法拍卖平台拍出，成交价927万元，超出起拍价167万元，成交单价约2.72万元/平方米。
不止南京，深圳、温州等地也出现法拍房数轮竞价、溢价成交的情况。3月7日，温州瑞安金茂锦园一套起拍价56万元的法拍房，在56轮竞价后以111万元成交，溢价率98%。3月6日至9日，深圳南山区宝能城60套总价超千万的法拍房重新上架，多套房源竞价达三四十次。
挂牌价低于评估价尤其是周边二手房房价是法拍房受欢迎的原因之一。以上述南京高科荣境为例，该楼盘位于南京楼市热门片区栖霞区仙林湖公园旁，贝壳找房信息显示，主打大平层的桂山堂组团目前在售二手房单价约4.4万元/平方米。
法拍房是观察楼市尤其二手房市场的一个重要窗口，也与市场行情息息相关。京东司法拍卖部法拍总监段成龙对时代财经称，最近北京很多法拍房成交价偏高，是因为二手房市场比较活跃，带动法拍房客户的预算有所提高。
一拍看不上，二拍抢破头
近期的法拍房市场中，批量拍卖的深圳南山宝能城花园颇引人注意，除了体量大，还上演了一场“一拍看不上，二拍抢破头”的跌宕剧情。
3月6日及8日，宝能城花园东区三期分两批推出60套法拍房，最终成功拍出59套，1套流拍。顺利拍出的59套房成交总价均在千万元以上，总成交价10.05亿元。其中，5套房总价超2000万元，另有16套房总价超1900万元。
60套房均为大户型，建筑面积有135平方米、155平方米、199平方米、255平方米四类，起拍总价在1124万-2326万元不等，单价约8.5万元-9.1万元/平方米。虽然起拍价已超千万，但上述房源仍很抢手。据时代财经统计，59套房中，31套房竞价轮次在30次以上，其中3套房竞价超50次。
这与宝能城花园前两次拍卖时的行情完全不同。2022年12月及2023年1月，宝能城花园分别集中上架了120套、47套房源，起拍价为评估价的85折，最低9.3万元/平方米，不仅低于该楼盘二手房参考均价9.85万元/平方米，与周边楼盘二手房约12万元/平方米的均价更具价格优势。但彼时受市场影响，两次法拍的结果相当“惨烈”：2022年12月仅成交48套，1月则全部流拍。
此次上架的60套房为之前的流拍房源，起拍价按照一拍起拍价（即评估价85折）的92折确定。“折上折”后，每套房起拍总价比一拍时便宜了百万元左右。但热抢之下，多套房子成交价接近，甚至超过评估价，如B座2单元34C房，评估价为1298.13万元，经过41轮竞价后，以1409.28万元成交。
部分户型成交价甚至超过首批拍卖价格。2022年9月，宝能城花园首批法拍房上架，田桦（化名）以起拍价约1300万元拍下一套135平方米的房子。半年不到，同面积、朝向的某套房源，成交价贵了150万元。
田桦为刚需购房者，她认为宝能城花园“保值肯定没问题”，因其为地铁口物业，地段及户型都不错，商业配套和学校也不错，且得房率高。据了解，宝能城花园为深圳的“网红盘”，其位于南山西丽大学城片区，除了住宅部分，项目还集合大型商业、公寓、图书馆等多种业态，是该片区的大型城市综合体项目。
因此，尽管在竞拍后宝能城花园遇到两次大面积流拍，她和邻居们并未觉得“买亏了”。“流拍有特殊原因，一是当时市场不景气，二是楼盘存在公区装修和燃气管道铺设未完成、车库堆积建筑垃圾等问题，我们反而希望通过流拍促使相关利益方解决上述公区问题。”
据田桦了解，银行或将出面解决燃气管道问题。她认为，这次法拍顺利，除了市场回暖的因素，业主也有积极贡献，“公区的部分问题，如燃气得到了有效解决。”
目前，她已经着手装修。虽然楼盘还有瑕疵，但她仍在某社交平台上热心推介宝能城花园，“如果对后续上架法拍房动心的话，是可以考虑下手的；等你们拿到房产证准备装修、入户时，我们前期业主肯定把解决问题的路给趟出来了。而且业主素质挺高的，有南科大教授，律师，还有企业家、互联网高管等，买房子就是买圈层。”
法拍房冷暖分化：北京火热、重庆待观望
自2017年起，线上法拍交易起步，法拍房逐步进入大众视野。尽管一度存在权属瑕疵、清房难等问题，但由于普遍低于市场价，且不限购、可贷款，法拍房受到追捧，甚至成为楼市严控下投资客绕道潜入楼市的捷径。亦有中介机构通过虚假诉讼、虚假仲裁等非法手段炒作“法拍房”，以致部分城市的少数热点楼盘、学区房法拍价格不断走高，进而制造了房价上涨预期，扰乱了当地的房地产市场秩序。
2022年1月1日起，《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》施行。至此，在杭州、上海等城市先行一步后，法拍房正式全面纳入限购行列。
政策严控与楼市下行的双重压力下，法拍房市场陷入低迷，2022年成交量不升反降。中指研究院数据显示，2022年全国法拍房共挂拍60.6万套，同比增长35.7%；但全年共成交11.8万套，同比下降14.9%，成交率降至不足20%。其中，住宅类房源挂拍31.7万套，成交8.1万套。各城市间挂拍量、成交率分化明显，经济更为发达的长三角、珠三角城市中法拍房挂拍量、成交量均较高。而挂拍量最高的重庆共挂拍3.2万套、同比增长超80%，成交量却只有7050套，同比仅增长12.9%。
今年春节以来，随着各项房地产支持政策相继出台，楼市回暖明显，法拍房市场也相应活跃起来。段成龙对时代财经称，目前北京法拍房市场竞争很激烈，很少有流拍的，且成交价格整体偏高，基本上都在（市场价）9折左右，甚至追平市场价，而去年大部分法拍房折扣基本在85折左右。
“因为二手市场比较活跃，带动了北京客户参拍法拍房时预算也有所提高。目前考虑购买法拍房的客户越来越多，一般是自住和投资两种需求。上千万的法拍房在北京属于改善型房源，品质好的小区竞争非常大，基本以市场价成交。”段成龙称，这给他的团队带来一定的业务压力。“部分客户为刚需客户，成交价趋高后，他们就不太容易拍中了。”
而市场分化依旧存在。据瀚海数据研究院数据，2月份全国共挂牌法拍房6.207万套，环比下降10.94%，同比上涨2.34%；其中住宅挂牌3.1928万套，环比下降15.1%，同比下降0.74%。房源排名前三名的城市依次是重庆6212套、贵阳3315套、成都2597套。
城市内部也存在分化。以北京为例，2月海淀区法拍房住宅成交均价超过二手房均价，东城区、朝阳区法拍房均价在9折以上，房山区折扣已低于5折。